Wie funktioniert der Kaufprozess einer Villa in Italien

Sobald die Villa gefunden wurde, die den eigenen Kriterien entspricht, folgt der nächste Schritt: die Abgabe eines formellen Kaufangebots.
Dabei handelt es sich um ein rechtsverbindliches Dokument, mit dem der Käufer die Absicht erklärt, die Immobilie zu genau festgelegten Bedingungen zu erwerben. Es ist der erste Akt, der beide Parteien konkret bindet.

Das Angebot enthält in der Regel:

• den angebotenen Preis, basierend auf den vorherigen Verhandlungen;
• den Zeitplan für die Unterzeichnung des Vorvertrags und des notariellen Kaufvertrags;
• die Zahlungsmodalitäten, einschließlich eines möglichen Finanzierungsbedarfs;
• aufschiebende Bedingungen, wie das positive Ergebnis der technischen und baurechtlichen Prüfungen;
• die Höhe der Anzahlung, die im Falle einer Annahme geleistet wird.
   

Nach der Unterzeichnung wird das Angebot über die Agentur an den Verkäufer übermittelt. Diese übernimmt die Kommunikation zwischen den Parteien und sorgt für Transparenz und Genauigkeit. Der Verkäufer kann das Angebot annehmen, ablehnen oder ein Gegenangebot vorlegen; im Falle einer Annahme wird das Angebot verbindlich und verpflichtet beide Seiten, auf den Vorvertrag hinzuarbeiten.

Für ausländische Käufer kann dieser Schritt komplex sein, da das italienische Recht andere juristische Instrumente verwendet als viele andere Länder.
Die Unterstützung durch die Agentur ist daher entscheidend, um jeden Schritt zu verstehen und ein klares, korrektes und gesetzeskonformes Angebot zu erstellen, das Risiken reduziert und eine effektive Verhandlung erleichtert.

Bevor der Vorvertrag unterzeichnet wird, ist es entscheidend, eine umfassende Due-Diligence-Phase durchzuführen – also eine Reihe technischer, städtebaulicher, katasterrechtlicher und rechtlicher Prüfungen, die die vollständige Rechtmäßigkeit der Immobilie sicherstellen.

Dieser Schritt ist besonders auf dem italienischen Immobilienmarkt von zentraler Bedeutung, insbesondere bei historischen Villen, Landhäusern, Landgütern oder historischen Residenzen, bei denen Einschränkungen oder Unstimmigkeiten häufiger auftreten können.

Städtebauliche Prüfungen
 

Die städtebaulichen Prüfungen bestätigen, dass alle Teile der Immobilie im Einklang mit den kommunalen Genehmigungen gebaut oder verändert wurden.
Die beauftragten Fachleute überprüfen:

• die Übereinstimmung zwischen dem genehmigten Bauplan und dem tatsächlichen Zustand
• mögliche baurechtliche Verstöße oder nicht genehmigte Teile
• das Vorhandensein von landschaftlichen, historischen oder umweltbezogenen Auflagen
• Bauunterlagen und im Laufe der Jahre erteilte Genehmigungen

Diese Kontrollen ermöglichen die Einschätzung notwendiger Maßnahmen oder die Beantragung  von nachträglichen Genehmigungen.

Katasterprüfungen 

Bezüglich des Katasters wird Folgendes geprüft: 

• korrekte Eigentumszuordnung der Immobilie
• Übereinstimmung zwischen Lageplan und Ist-Zustand
• Katasterkategorie und Katasterertrag
• mögliche frühere Teilungen, Zusammenlegungen oder Änderungen
   

Das italienische Recht verlangt, dass Lageplan und Realität zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags exakt übereinstimmen.

Hypotheken- und Rechtsprüfungen

Der Notar prüft zusammen mit der Agentur und den Fachleuten die rechtliche Situation der Immobilie und kontrolliert dabei:

• das Fehlen von Hypotheken
• das Fehlen von Pfändungen oder Beschlagnahmen
• das Fehlen von Rechten Dritter (Nießbrauch, nicht eingetragene Dienstbarkeiten etc.)

Diese Prüfungen gewährleisten für den Käufer, dass die Villa frei von Belastungen ist und vollständig übertragen werden kann.

Die Due Diligence stellt einen entscheidenden Schutz für den Käufer dar, da sie eine präzise Kenntnis des Zustands der Immobilie ermöglicht und die Unterzeichnung des Vorvertrags mit der Sicherheit erlaubt, dass keine versteckten Risiken bestehen. Das technische Team von Romolini Immobiliare begleitet den Käufer in dieser Phase kontinuierlich, erleichtert die Kommunikation mit Fachleuten, Notaren und öffentlichen Ämtern und sorgt für eine sorgfältige Kontrolle aller Unterlagen.

Der notarielle Kaufvertrag stellt den letzten und wichtigsten Schritt im Kaufprozess dar: Er ist die offizielle Urkunde, durch die das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags wird die Immobilie rechtlich und endgültig Eigentum des Käufers.

Es handelt sich um einen feierlichen und formellen Akt, der im italienischen Recht genau geregelt und vollständig vom Notar überwacht wird.

Ablauf beim notariellen Kaufvertrag

Am vereinbarten Tag, in Anwesenheit des Notars:

1. Liest der Notar die Urkunde vollständig vor und stellt sicher, dass alle Klauseln klar und einvernehmlich sind. 
2. Erfolgt die Zahlung des Restbetrags, entweder per Bankscheck oder Sofortüberweisung, wie im Vorvertrag vereinbart.
3. Unterzeichnen die Parteien das Original der Urkunde.
4. Werden die Schlüssel übergeben, womit der Käufer offiziell in Besitz gesetzt wird.
5. Übernimmt der Notar die offiziellen Eintragungen im Grundbuch und die Abwicklung der fälligen Steuern.
   
    

In vielen Fällen, insbesondere bei ausländischen Käufern, kann der notarielle Kaufvertrag auch über eine spezielle Vollmacht abgewickelt werden, sodass die Urkunde ohne physische Anwesenheit unterzeichnet werden kann.

Erforderliche Unterlagen
Beim notariellen Kaufvertrag muss der Käufer vorlegen:

• Reisepass oder gültiger Ausweis
• italienische Steuernummer (codice fiscale)
• Nachweis der vereinbarten Zahlungen
• gegebenenfalls Vollmachten oder übersetzte Dokumente
  
   

Der Verkäufer muss bereitstellen:

• aktuelle städtebauliche und katasterrechtliche Bescheinigungen
• Identitätsausweise
• Nachweise über die Anlagenkonformität (wenn erforderlich)
  
   

Was nach der Unterzeichnung geschieht

 Nach der Unterzeichnung der Urkunde veranlasst der Notar:

• die sofortige Registrierung bei der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate)
• die Eintragung im Grundbuch
• die Katasterumschreibung
• die Ausstellung der beglaubigten Kopie der Urkunde
  
   

Ab diesem Zeitpunkt ist die Villa offiziell auf den Käufer eingetragen.

Übergabe der Immobilie

Die Übergabe erfolgt in der Regel am Tag des notariellen Kaufvertrags, sofern nichts anderes vereinbart wurde (z. B. wenn der Verkäufer zusätzliche Tage für den Auszug benötigt). Dies ist der Moment, in dem die Immobilie nicht nur rechtlich, sondern auch materiell in den Besitz des neuen Eigentümers übergeht.

Romolini Immobiliare begleitet den Kunden während des gesamten Prozesses und stellt sicher, dass jeder Schritt korrekt und sicher abläuft.

Italien ist eines der attraktivsten Länder der Welt für internationale Käufer. Landschaft, Kultur, Lebensqualität und Stabilität des Immobilienmarktes machen den Kauf einer Villa zu einer sicheren und begehrenswerten Investition. Glücklicherweise ist das italienische System sehr offen für ausländische Käufer und sieht klare, transparente und schützende Regelungen vor.

Bürger der Europäischen Union

Für EU-Bürger ist der Kauf einer Immobilie in Italien einfach und unkompliziert.
Es sind keine besonderen Genehmigungen oder Erlaubnisse erforderlich: Das Verfahren ist identisch mit dem für italienische Staatsbürger.

Nicht-EU-Bürger

Für Käufer, die nicht der Europäischen Union angehören, ist der Kauf unter folgenden Bedingungen möglich:

• Vorhandensein eines Gegenseitigkeitsabkommens zwischen Italien und dem Herkunftsland (z. B. USA, Kanada, Japan usw.)
• Vorhandensein einer gültigen Aufenthaltsgenehmigung in Italien oder in einem EU-Land (nicht immer erforderlich, abhängig vom Einzelfall)
• Kauf über eine in einem EU-Land registrierte Gesellschaft oder mit Gegenseitigkeitsabkommen
  
   

Gegenseitigkeitsabkommen ermöglichen es ausländischen Staatsbürgern, in Italien zu denselben Bedingungen zu kaufen, unter denen Italiener in ihrem Herkunftsland Immobilien erwerben können.

Erforderliche Unterlagen für den Kauf

Unabhängig von der Staatsangehörigkeit muss der Käufer im Besitz von sein:

• italienische Steuernummer (codice fiscale, kann auch innerhalb weniger Stunden über die Agenzia delle Entrate oder das Konsulat beantragt werden)
• Reisepass oder gültiger Ausweis
• ggf. italienisches Bankkonto (nützlich, aber nicht obligatorisch)
• ggf. beglaubigte Übersetzungen oder spezielle Vollmachten
  
   

Kauf über Vollmacht

Viele ausländische Kunden wohnen nicht dauerhaft in Italien. Aus diesem Grund erlaubt das italienische Recht den Kauf einer Immobilie auch über eine notariell beglaubigte Vollmacht, die im eigenen Land unterzeichnet und in Italien anerkannt wird.
Dies ist eine häufig genutzte Lösung, insbesondere bei engen Zeitplänen.

Sprachliche und notarielle Unterstützung

Das italienische System verlangt, dass der Käufer den Inhalt des notariellen Kaufvertrags vollständig versteht. Daher ist bei nicht italienischsprachigen Käufern vorgesehen:

• die Anwesenheit eines offiziellen Dolmetschers
• oder die Erstellung der Urkunde in zweisprachiger Form
  
   

Dies gewährleistet maximale Transparenz und Sicherheit.

Romolini Immobiliare koordiniert jede Phase mit Notaren, die Erfahrung im Umgang mit internationalen Kunden haben, und sorgt für Übersetzungen, sprachliche Unterstützung und eine reibungslose Abwicklung aller Dokumente.

Zu berücksichtigende Kosten

Neben dem Kaufpreis der Villa ist es wichtig, im Voraus alle mit dem Kaufprozess verbundenen Kosten zu kennen. Das italienische Recht sieht klare und strukturierte Gebühren vor, die je nach Art der Immobilie, Status des Käufers und Art des Verkaufs (von Privatperson oder von Unternehmen/Bauträger) variieren können.

Steuern

Die wichtigsten Steuern sind:

• Registrierungssteuer (bei Kauf von Privatperson)
  
  
  • 9 % des Katasterwerts, wenn Zweitwohnsitz
  • 2 %, wenn die Immobilie die Anforderungen für den Erstwohnsitz erfüllt
  • feste Hypotheken- und Katastersteuer je 50 €
    
     
• MwSt. (bei Kauf vom Bauträger/Unternehmen)
  
  
  • 4 % für Erstwohnsitz
  • 10 % für Zweitwohnsitz
  • 22 % bei Luxusimmobilien gemäß Gesetzgebung
  • Registrierungs-, Hypotheken- und Katastersteuer pauschal je 200 €

Der Unterschied zwischen Registrierungssteuer und MwSt. hängt vom Verkäufer ab.

Notargebühren

Die Gebühren des Notars variieren je nach Wert der Immobilie und der Komplexität der Urkunde.
Sie beinhalten:

• Erstellung und Vorlesen des Kaufvertrags
• Hypothekenprüfungen
• Katasterauskünfte
• Registrierung der Urkunde

In der Regel können die Kosten bei hochwertigen Immobilien zwischen 2.000 € und über 10.000 € liegen, abhängig von der Kategorie und dem Wert der Villa.

Maklerhonorar

Die Provisionen der Immobilienagentur werden in der Vorphase vereinbart.
Im Luxussegment liegt die Provision in der Regel zwischen 3 % und 5 % des Verkaufspreises, von jeder Partei (Käufer und Verkäufer).

Romolini Immobiliare gibt stets eine genaue Übersicht über die Kosten, bevor die Verhandlung beginnt.

Technische Beratungen und Prüfungen

Es wird empfohlen, ein Budget für folgende Leistungen einzuplanen:

• technische und städtebauliche Gutachten
• Bewertungen oder Schätzungen
• gegebenenfalls nachträgliche Genehmigungen
• zusätzliche rechtliche Beratungen
  
   

Die Kosten variieren je nach Größe des Anwesens und Zustand der Immobilie.

Eventuelle Sanierungskosten

Bei Landhäusern, historischen Villen oder Immobilien, die sanierungsbedürftig sind, müssen auch folgende Punkte berücksichtigt werden:

• strukturelle Eingriffe
• Anpassungen der technischen Anlagen
• denkmalgerechte Restaurierungen
• Neugestaltung oder Erweiterungen
  
   

Romolini arbeitet mit Architekten, technischen Büros und auf hochwertige Restaurierungen spezialisierten Unternehmen zusammen und bietet bereits in den ersten Bewertungsphasen präzise Beratung.

Der Kauf einer Villa in Italien ist ein Prozess, der technisches Fachwissen, Kenntnis der Gesetzgebung und ein tiefgehendes Verständnis des Territoriums erfordert.
Daher ist es entscheidend, auf einen erfahrenen Partner zu setzen, der jede Phase des Prozesses präzise und sensibel begleitet.

Romolini Immobiliare begleitet den Käufer vom ersten Kontakt an und bietet umfassende und maßgeschneiderte Unterstützung:

• sorgfältige Auswahl der besten Immobilien, einschließlich exklusiver, nicht veröffentlichter Objekte
• vorläufige Dokumentenanalyse zur Überprüfung von Bebauungsplänen, Kataster und Konformität
• Koordination von Besichtigungen und technischen Begehungen
• professionelle und transparente Verhandlungsführung
• direkte Zusammenarbeit mit Notaren, Architekten und spezialisierten Technikern
• sprachliche und bürokratische Unterstützung für internationale Kunden
• Nachbetreuung, einschließlich Beratung zu Restaurierungen, Immobilienmanagement und Wertsteigerung der Immobilie

Das Ziel ist es, ein sicheres, reibungsloses und entspanntes Kauferlebnis zu gewährleisten und einen komplexen Prozess in einen klaren und gut strukturierten Ablauf zu verwandeln.

Im Bereich hochwertiger Immobilien macht nicht nur die Qualität der Objekte den Unterschied, sondern auch die Qualität der Beziehungen und die Kompetenz der Fachleute, die den Käufer begleiten.

Mit zwanzigjähriger Erfahrung und einem Portfolio von über 600 ausgewählten Immobilien in ganz Italien ist Romolini Immobiliare ein Bezugspunkt für alle, die in eine italienische Villa investieren möchten – mit maximalem Schutz und höchstem Servicelevel.

Eine Immobilie in Italien zu kaufen bedeutet weit mehr, als nur ein Haus zu erwerben: Es bedeutet, einen Lebensstil, einen Stil und ein kulturelles Erbe zu wählen.
Mit der richtigen Unterstützung wird dies zu einem unvergesslichen und tief befriedigenden Erlebnis.