Come funziona il processo di acquisto di una villa in Italia

Una volta individuata la villa che risponde ai propri criteri, il passo successivo è la presentazione della proposta formale di acquisto.
Si tratta di un documento con valore legale, attraverso il quale l’acquirente manifesta l’intenzione di acquistare l’immobile a condizioni ben precise. È il primo atto che vincola entrambe le parti in modo concreto.

La proposta contiene solitamente:

• prezzo offerto, definito sulla base delle trattative preliminari;
• tempistiche di firma del preliminare e del rogito notarile;
• modalità di pagamento, inclusa l’eventuale necessità di finanziamento;
• condizioni sospensive, come l’esito positivo delle verifiche tecniche e urbanistiche;
• importo della caparra, che verrà versata in caso di accettazione.
   

Una volta firmata, la proposta viene trasmessa al venditore tramite l’agenzia, che gestisce la comunicazione tra le parti garantendo trasparenza e precisione. Il venditore può accettare, rifiutare o presentare una controproposta; in caso di accettazione, la proposta diventa vincolante e comporta l’impegno reciproco a procedere verso il contratto preliminare.

Per gli acquirenti stranieri, questa fase può risultare complessa perché la normativa italiana utilizza strumenti giuridici diversi da quelli di altri Paesi.
Il supporto dell’agenzia è quindi essenziale per comprendere ogni passaggio e predisporre una proposta chiara, corretta e conforme alla legge, riducendo i rischi e favorendo una trattativa efficace.

Prima di procedere alla firma del contratto preliminare, è fondamentale svolgere una fase di due diligence completa, cioè una serie di verifiche tecniche, urbanistiche, catastali e legali che garantiscono la piena regolarità della proprietà.
Si tratta di un passaggio essenziale nel mercato immobiliare italiano, soprattutto nel caso di ville storiche, casali, tenute agricole o dimore d’epoca, dove la presenza di vincoli o difformità è più frequente.

Verifiche urbanistiche

Le verifiche urbanistiche certificano che tutte le parti dell’immobile siano state costruite o modificate nel rispetto delle autorizzazioni comunali.
I tecnici incaricati controllano:

• conformità tra il progetto approvato e lo stato reale;
• eventuali abusi edilizi o parti non regolarizzate;
• presenza di vincoli paesaggistici, storici o ambientali;
• documenti edilizi e autorizzazioni ottenute negli anni.

Questi controlli permettono di valutare eventuali interventi necessari o sanatorie da richiedere.

Verifiche catastali

A livello catastale vengono analizzati:

• intestazione corretta dell’immobile;
• corrispondenza tra planimetria e stato di fatto;
• categoria e rendita catastale;
• eventuali frazionamenti, fusioni o variazioni passate.

La legge italiana richiede che planimetria e realtà coincidano esattamente al momento del rogito notarile.

Verifiche ipotecarie e legali

Il notaio, insieme all’agenzia e ai tecnici, procede poi alle verifiche relative alla situazione giuridica della proprietà, controllando:

• assenza di ipoteche;
• assenza di pignoramenti o sequestri;
• assenza di diritti di terzi (usufrutti, servitù non registrate, ecc.).

Queste verifiche garantiscono all’acquirente che la villa sia libera da vincoli e pienamente trasferibile.

La due diligence rappresenta una tutela decisiva per l’acquirente, perché permette di conoscere con precisione lo stato dell’immobile e di procedere alla firma del preliminare con la certezza che non esistano rischi nascosti. Il team tecnico di Romolini Immobiliare affianca costantemente l’acquirente in questa fase, facilitando la comunicazione con tecnici, notai e uffici pubblici, e assicurando un controllo puntuale di tutta la documentazione.

Il rogito notarile rappresenta l’ultimo e più importante passaggio del processo di acquisto: è l’atto ufficiale con cui la proprietà viene trasferita dall’alienante all’acquirente. Dopo la firma del rogito, l’immobile diventa legalmente e definitivamente di chi lo acquista.

Si tratta di un momento solenne e formale, regolato con grande precisione dal diritto italiano e supervisionato interamente dal notaio.

Cosa avviene durante il rogito

Il giorno stabilito da entrambe le parti, alla presenza del notaio:

1. Il notaio legge integralmente l’atto, assicurandosi che tutte le clausole siano chiare e condivise.
2. Viene effettuato il pagamento del saldo, tramite assegno circolare o bonifico istantaneo, secondo quanto previsto nel preliminare.
3. Le parti firmano l’atto in originale.
4. Vengono consegnate le chiavi, dichiarando l’avvenuta immissione in possesso dell’acquirente.
5. Il notaio provvede alle registrazioni ufficiali nei registri immobiliari e al pagamento delle imposte dovute.
    

In molti casi, soprattutto per acquirenti stranieri, il rogito può avvenire anche tramite procura speciale, consentendo di completare l’atto senza presenza fisica.

Documenti richiesti

Al rogito l’acquirente deve presentare:

• passaporto o documento valido
• codice fiscale italiano
• ricevuta dei pagamenti concordati
• eventuali procure o documenti tradotti
   

Il venditore deve fornire:

• certificazioni urbanistiche e catastali aggiornate
• documenti d’identità
• conformità impianti (quando necessaria)

Cosa accade dopo la firma

Una volta firmato l’atto, il notaio procede a:

• registrazione immediata presso l’Agenzia delle Entrate
• trascrizione nei registri immobiliari
• voltura catastale
• emissione della copia autentica dell’atto

Da questo momento, la villa risulta ufficialmente intestata all’acquirente.

Consegna dell’immobile

La consegna avviene di solito il giorno stesso del rogito, salvo accordi differenti (ad esempio, quando il venditore necessita di ulteriori giorni per trasferirsi). È il momento in cui la proprietà diventa non solo legalmente, ma anche materialmente, del nuovo proprietario.

Romolini Immobiliare assiste il cliente lungo tutto il processo, verificando che ogni passaggio avvenga correttamente e in totale sicurezza.

L’Italia è uno dei Paesi più attraenti al mondo per gli acquirenti internazionali. Paesaggio, cultura, qualità della vita e stabilità del mercato immobiliare rendono l’acquisto di una villa un investimento sicuro e desiderabile. Fortunatamente, il sistema italiano è molto aperto agli acquirenti stranieri e prevede norme chiare, trasparenti e tutelanti.

CITTADINI DELL'UNIONE EUROPEA

Per i cittadini UE, acquistare una proprietà in Italia è semplice e immediato.
Non sono richiesti permessi speciali né autorizzazioni: la procedura è identica a quella prevista per i cittadini italiani.

CITTADINI EXTRA-UE

Per gli acquirenti non appartenenti all’Unione Europea, l’acquisto è possibile nei seguenti casi:

• esistenza di un accordo di reciprocità tra l’Italia e il Paese di provenienza (come Stati Uniti, Canada, Giappone, ecc.);
• presenza di un permesso di soggiorno valido in Italia o in un Paese UE (non sempre obbligatorio, dipende dal caso);
• acquisto tramite società registrata in un Paese UE o con accordo di reciprocità.

Gli accordi di reciprocità permettono ai cittadini stranieri di acquistare in Italia alle stesse condizioni con cui gli italiani possono acquistare nel loro Paese.

DOCUMENTI NECESSARI PER ACQUISTARE

Indipendentemente dalla nazionalità, l’acquirente deve essere in possesso di:

• codice fiscale italiano (ottenibile anche in poche ore tramite l’Agenzia delle Entrate o il Consolato);
• passaporto o documento d’identità valido;
• eventuale contabilità bancaria italiana (utile ma non obbligatoria);
• eventuali traduzioni giurate o procure speciali.

ACQUISTO TRAMITE PROCURA

Molti clienti stranieri non risiedono stabilmente in Italia. Per questo motivo, la legge italiana permette di acquistare una proprietà anche tramite procura notarile, firmata nel proprio Paese e riconosciuta in Italia. Si tratta di una soluzione molto utilizzata, soprattutto in caso di tempistiche ristrette.

ASSISTENZA LINGUISTICA E NOTARILE

Il sistema italiano richiede che l’acquirente comprenda perfettamente il contenuto del rogito notarile. Per questo motivo, in caso di acquirenti non italofoni, è prevista:

• la presenza di un interprete ufficiale
• oppure la redazione dell’atto in forma bilingue

Questo garantisce massima trasparenza e tutela. Romolini Immobiliare coordina ogni fase con notai abituati a operare con clienti internazionali, assicurando traduzioni, supporto linguistico e una gestione fluida di tutta la documentazione.

COSTI DA CONSIDERARE

Oltre al prezzo della villa, è importante conoscere in anticipo tutti i costi associati al processo di acquisto. La normativa italiana prevede oneri chiari e strutturati, che possono variare a seconda della tipologia di immobile, dello status dell’acquirente e della natura della vendita (da privato o da società/costruttore).

IMPOSTE

Le imposte principali sono:

Imposta di registro (per acquisti da privato)

• 9% del valore catastale se seconda casa
• 2% se l’immobile rientra nei requisiti di prima casa
• le imposte fisse ipotecaria e catastale ammontano a 50 € ciascuna
  
   

IVA (per acquisti da impresa costruttrice)

• 4% su prima casa
• 10% su seconda casa
• 22% se immobile di lusso ai sensi della normativa
• imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 € ciascuna)

La differenza tra imposta di registro e IVA dipende dal soggetto venditore.

ONORARIO DEL NOTAIO

L’onorario varia in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto. Questo include:

• stesura e lettura del rogito
• verifiche ipotecarie
• visure catastali
• registrazione dell’atto

In genere, per immobili di pregio, il costo può variare da 2.000 € a oltre 10.000 €, a seconda della categoria e del valore della villa.

COMPENSO DELL'AGENZIA

Le provvigioni dell’agenzia immobiliare vengono concordate in fase preliminare.
Nel settore luxury, la provvigione è generalmente compresa tra il 3% e il 5% del prezzo di vendita, da ciascuna parte (acquirente e venditore).

Romolini Immobiliare fornisce sempre un quadro preciso dei costi, prima dell’avvio della trattativa.

CONSULENZE TECNICHE E VERIFICHE

È consigliabile prevedere un budget per:

• relazione tecnica e urbanistica
• perizie o stime
• eventuali sanatorie
• consulenze legali aggiuntive

I costi variano a seconda dell’estensione della proprietà e dello stato dell’immobile.

EVENTUALI COSTI DI RISTRUTTURAZIONE

Per casali, ville storiche o immobili da rinnovare, vanno considerati anche:

• interventi strutturali
• adeguamenti impiantistici
• restauri conservativi
• riprogettazione o ampliamenti

Romolini collabora con architetti, studi tecnici e imprese specializzate in restauri di pregio, offrendo consulenze accurate già nelle prime fasi della valutazione.

Acquistare una villa in Italia è un percorso che richiede competenze tecniche, conoscenza della normativa e una comprensione approfondita del territorio.
Per questo è fondamentale affidarsi a un partner esperto, capace di seguire ogni fase del processo con precisione e sensibilità.

Romolini Immobiliare affianca l’acquirente fin dal primo contatto, offrendo un supporto completo e personalizzato:

• selezione accurata delle migliori proprietà, incluse quelle riservate e non pubblicate
• analisi documentale preliminare per verificare urbanistica, catasto e conformità
• coordinamento delle visite e dei sopralluoghi tecnici
• gestione della trattativa con professionalità e trasparenza
• collaborazione diretta con notai, architetti e tecnici specializzati
• supporto linguistico e burocratico per clienti internazionali
• assistenza post-acquisto, inclusa consulenza per restauri, gestione immobiliare e valorizzazione dell’immobile
  
   

L’obiettivo è garantire un’esperienza d’acquisto serena, fluida e sicura, trasformando un processo complesso in un percorso chiaro e ben strutturato.

Nel mondo del real estate di pregio, la differenza non la fanno solo le proprietà, ma la qualità delle relazioni e la competenza dei professionisti che accompagnano l’acquirente.
Con la sua esperienza ventennale e un portfolio di oltre 600 immobili selezionati in tutta Italia, Romolini Immobiliare rappresenta un punto di riferimento per chi desidera investire in una villa italiana con la massima tutela e il massimo livello di servizio.

Acquistare una proprietà in Italia significa molto più che comprare una casa: significa scegliere un modo di vivere, uno stile, un’eredità culturale.
Con il giusto supporto, diventa un’esperienza memorabile e profondamente appagante.